Capítulo 4 — Recursos
DSTI · Checklist Bancária · FINE Comentada
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Simulador DSTI
Checklist Bancária
FINE Comentada
Os teus rendimentos
Total do agregado, após impostos e SS
Rendas de outros imóveis (banco reconhece 75%)
As tuas prestações actuais
O novo crédito que pretendes
Para stress test o banco usa esta taxa + 1,5% (regra BdP actual)
—
DSTI calculado
Taxa de esforço
0%30%36%50%+
Prestação nova
—
Prestação stress (banco usa)
—
⚠️ Como o banco calcula o DSTI O banco não usa a taxa contratada — usa a taxa de stress (taxa actual + 1,5%, regra do Banco de Portugal). Isso significa que a prestação considerada para o DSTI é — superior à tua prestação real. Se o DSTI ficar abaixo de 36% mesmo com stress, tens folga. Entre 36% e 50%, depende do perfil. Acima de 50%, a maioria dos bancos recusa.
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1. Documentos pessoais

2. Documentos de rendimento

3. Situação financeira

4. Documentos do imóvel

5. Antes de assinar

O que é a FINE

A Ficha de Informação Normalizada Europeia é o documento que o banco é obrigado por lei a entregar antes de qualquer proposta de crédito. Nunca compares propostas sem FINE — é o único documento que permite comparação directa entre bancos. Os números assinalados ! têm nota explicativa em baixo.

FICHA DE INFORMAÇÃO NORMALIZADA EUROPEIA (FINE) — Exemplo Comentado
1. Identificação do mutuante
MutuanteBanco Exemplo, S.A.
ProdutoCrédito Habitação — Taxa Variável
2. Principais características do empréstimo
Montante do empréstimo160.000 €
Prazo35 anos (420 prestações)
IndexanteEuribor 12 meses
Spread0,70%
TAN (taxa efectiva)2,70% (Euribor 2,0% + Spread 0,7%)
TAEG 13,2% — inclui seguros e comissões
MTIC 2244.320 € — total pago ao longo do empréstimo
3. Prestações
Prestação mensal inicial589 €/mês
Prestação com stress test 3728 €/mês (calculada a 4,2%)
Seguro de vida (mensal)28 €/mês
Seguro multirriscos (mensal)12 €/mês
Prestação total mensal629 €/mês
4. Garantias e obrigações
GarantiaHipoteca sobre imóvel financiado
Seguros obrigatóriosVida e Multirriscos
Comissão de amortização antecipada 40,5% (taxa variável) / 2% (taxa fixa)
5. Benefícios e condicionantes
Reduções de spread 5−0,10% por domiciliação de ordenado | −0,10% por débito automático
Spread sem benefícios0,90% (TAEG: 3,5%)
1
TAEG vs. TAN: A TAEG inclui tudo — juros, seguros obrigatórios, comissões e impostos. É o indicador correcto para comparar propostas de bancos diferentes. Mas atenção: se os seguros forem de diferentes seguradoras, a comparação directa pode ser enganadora — usa o MTIC como confirmação.
2
MTIC — o número que mais surpreende: O Montante Total Imputado ao Consumidor é o total que vais pagar ao banco ao longo de toda a vida do empréstimo. 244.320€ num empréstimo de 160.000€ significa 84.320€ de juros, seguros e encargos em 35 anos. Chocante? Sim. Mas compara com o custo de arrendamento no mesmo período.
3
Prestação de stress test: O banco usa 4,2% (2,7% + 1,5%) para calcular o teu DSTI — não a taxa actual. Por isso a prestação de stress é 728€ e não 589€. É com este valor que o banco verifica se a tua taxa de esforço fica abaixo de 50%.
4
Comissão de amortização antecipada: Em taxa variável é 0,5% do capital amortizado — relativamente baixo. Em taxa fixa sobe para 2%. Se estiveres a pensar fazer amortizações antecipadas regulares, esta diferença tem impacto significativo.
5
Benefícios de spread — a armadilha: Os −0,20% de redução de spread parecem atractivos. Mas domiciliar ordenado e ter débito automático num banco que depois te cobra comissões de manutenção elevadas pode custar mais do que o que poupa no spread. Calcula sempre o custo total dos produtos associados.